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Grundlagen – Risiken – Finanzierung

Hinweise

Alles was Sie wissen sollten

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1. Vorbemerkung, grundsätzliche Hinweise

Investoren sollten bei der Entscheidung über einen Erwerb von Wohnungseigentum zu Anlagezwecken zunächst immer ihre jeweilige finanzielle Situation sowie ihre Anlageziele berücksichtigen und die Eignung solcher Immobilien angesichts ihrer persönlichen Umstände immer vor Erwerb mit ihren eigenen Finanz-, Rechts- und Steuerberatern erörtern. Die individuelle Beratung durch den Rechts-, Steuer- oder Finanzberater vor einer Kaufentscheidung ist in jedem Fall unerlässlich und wird nicht durch diesen Prospekt, die weiteren Erläuterungen oder jeweiligen Bedingungen ersetzt.

Eine Beratung, gleich welcher Art, insbesondere weder Rechts-, noch Steuer- oder Anlageberatung durch den Verkäufer, den Vertrieb, den Prospektherausgeber oder sonstige beteiligte Dritte, erfolgt nicht.

Die erteilten Informationen sollen nur einen Überblick über das Objekt ermöglichen und dienen nicht der jeweiligen Beratung und ersetzen diese auch nicht.

Sollte ein Interessent sich zum Erwerb von Immobilieneigentum als Anlage- oder Renditeobjekt entscheiden, so sollte das eingesetzte Kapital aus überschüssigen Eigenmitteln stammen, um etwaige Verluste tragen zu können. Sollte dennoch der Erwerb der Immobilie durch die Aufnahme eines Darlehens finanziert werden, so muss vorher sichergestellt sein, dass der Erwerber im Fall eines Verlustes die Zinsen und die Rückzahlung für die aufgenommenen Finanzierungsmittel weiterhin bedienen kann.

Der Erwerber darf nicht davon ausgehen, in jedem Fall das aufgenommene Darlehen zur Finanzierung des Investments durch etwaige Gewinne aus dem Geschäft mit dem erworbenen Immobilieneigentum finanzieren zu können.

Jede Art von Investment zu Anlagezwecken bietet nicht nur Chancen, vielmehr sind jedem Investment auch immer Risiken immanent – sowohl allgemeine Risiken als auch auf die jeweilige Anlageform bezogene spezifische Risiken. Diese zwangsläufigen, unvermeidbaren Risiken können auch durch ausgeklügelte, konservative Anlagestrategien, geprüfte Anlagekriterien und -methoden, Risikomanagementsysteme etc. nicht ausgeschlossen werden. Dies muss sich jeder Erwerbsinteressierte im Rahmen seiner persönlichen Entscheidungsfindung immer vor Augen führen.

Die folgenden Angaben und Aussagen in diesem Verkaufsexposé sollen und können nur dazu dienen, dem potenziellen Interessenten einen ersten Überblick über das projektierte Vorhaben, seine Vorzüge und Chancen zu verschaffen, sollen aber auch gleichzeitig in diesem Abschnitt des Exposés dazu dienen, ihn über die möglichen Risiken zu informieren.

Die Darstellungen und Angaben in diesem Exposé beziehen sich ausschließlich auf ein Investment in fremdvermietetes Wohnungseigentum zu Anlagezwecken; eigengenutzte Wohnimmobilien unterliegen anderen Kriterien und sind hier nicht gegenständlich.

2. Allgemeine Hinweise

2.1 Standortwahl

Der Entscheidung zum Erwerb des Grundstücks sowie zur Errichtung der Liegenschaft in Heilbronn ging neben den planungsspezifischen Erhebungen eine Standortprüfung und -beurteilung voraus. Ebenso wie für die Prospektherausgeberin die Lagequalität ein wichtiges Vermarktungsmerkmal darstellt, ist der Standort des Immobilieninvestments auch für die Erwerber eines Apartments ein wichtiges Qualitätskriterium.

Neben der Relevanz des Makrostandortes, der Stadt Heilbronn, kommt auch dem Mikrostandort eine zentrale Rolle zu. Sowohl unterliegt die gegenwärtige Marktposition eines Standortes subjektiven Parametern als auch ist die künftige Entwicklung einer Immobilienanlage nicht verbindlich abzusehen. Insofern ist jede Standortwahl spekulativer Natur und kann nur auf Grundlage eigener Erkenntnisse und umfassender Marktrecherche stattfinden.

Im Rahmen von Umfeldentwicklungen, Markt- und Konjunkturlage sowie relevanter Parameter können sich die Marktverhältnisse verändern, was sowohl einen Einfluss auf die Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Mietpreise als auch auf die Werthaltigkeit der Wohneigentumseinheit haben kann. In den Darstellungen zum Investitionsstandort des vorliegenden Prospektgegenstandes haben wir uns bemüht, die Gründe für unsere Standorteinschätzung darzustellen, ohne dass hiermit eine bindende qualitative Aussage getroffen bzw. eine Gewährleistung übernommen wird.

2.2 Lage und Beschaffenheit der Immobilie, Gewährleistung

Die Verkäuferin befindet sich zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe vor der Erstellung des Kaufgegenstandes. Der Käufer hat die Gelegenheit – je nach Baufortschritt – sich in Abstimmung mit der Verkäuferin von der Lage, Güte und Größe des Objekts sowie vom aktuellen Stand der Fertigstellung ein eigenes Bild zu verschaffen, welches seine Kaufentscheidung prägen sollte. Eigenmächtige Baustellenbegehungen sind allerdings aus Gründen der Sicherheit untersagt.

Der Verkäuferin sind diverse Änderungsvollmachten sowie Entscheidungsspielräume nach billigem Ermessen hinsichtlich der Bauausführung eingeräumt, welche jedoch zu keiner nennenswerten Verschlechterung des Kaufgegenstandes führen dürfen.

Die Verkäuferin kann keine Garantie für die in der Planung abgefassten Flächenangaben und -berechnungen übernehmen, da es immer zu Abweichungen zwischen den ausgewiesenen und tatsächlichen Flächen und Maßen – z. B. durch abweichende Putzdicken, Versorgungsstrangführungen etc. – kommen kann. Kaufvertraglich werden insofern Flächentoleranzen von bis zu 2 % als nicht kaufpreismindernd definiert.

Für das mitverkaufte Grundstück übernimmt die Verkäuferin keine Gewährleistung. Sie verpflichtet sich jedoch, keine wesentlichen Umstände oder Mängel arglistig verschwiegen oder von solchen Kenntnis erlangt zu haben, auf die der Käufer nicht im Vorfeld hingewiesen wurde.

Im Rahmen einer ausführlichen Objektvorprüfung bemüht sich die Prospektherausgeberin sowohl im eigenen Interesse als auch für den Anleger, eventuell in der Lage und Beschaffenheit der Immobilie bestehende Risiken weitgehend auszuschließen, wofür jedoch keine Haftung übernommen wird.

2.3 Wertsteigerung und -minderung, Wiederverkauf

Der Erwerb einer Immobilie sollte grundsätzlich unter langfristigen Planungen der Vermögensbildung erfolgen und keine Spekulationen auf einen kurzfristigen Weiterverkauf beinhalten. Ein Verkauf ist natürlich zu jedem Zeitpunkt möglich, wobei dieser ein bestehendes Mietverhältnis nicht bricht. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass der Kaufpreis, welcher beim Erwerb zu entrichten ist, neben den Kosten für das Grundstück und dessen Bebauung weitere Ausgaben der Verkäuferin, z. B. für Vertrieb und Provisionen, enthält. Je nach Zeitpunkt der Verkaufsabsicht kann es daher dazu kommen, dass der Verkaufserlös die Kosten des Erwerbs und der Finanzierung der Immobilie nicht abdeckt oder der erhoffte Erlös nicht erzielbar ist. Die Beteiligung bzw. der Gesellschaftsanteil an der Mietpoolgesellschaft muss hierbei mitveräußert bzw. auf den Nachfolgeeigentümer übertragen werden und dieser ebenfalls zur Weitergabe an einen Sonderrechtsnachfolger verpflichtet werden.

Die Wertentwicklung der Immobilie hängt neben der allgemeinen Marktentwicklung von vielen Faktoren ab, die sich nicht vorhersagen lassen. Sofern die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach Erwerb verkauft werden sollte, sind Veräußerungsgewinne grundsätzlich nach § 23 Abs. 1 EStG steuerpflichtig. Bei Verkauf mehrerer Immobilien oder bei von vornherein beabsichtigtem Weiterverkauf zur Realisierung etwaiger Wertsteigerungen kann unter bestimmten Voraussetzungen zudem gewerblicher Grundstückshandel angenommen und entsprechend besteuert werden. Bitte befragen Sie hierzu Ihren Steuerberater oder die zuständige Finanzbehörde.

2.4 Steuerliche Risiken

Der Anschaffungsaufwand der Immobilie setzt sich i. d. R. aus Grund und Boden sowie dem Gebäudeanteil zusammen. Bei Vermietung der Immobilie mit Überschusserzielungsabsicht wirken sich die Anschaffungskosten hinsichtlich des Gebäudeanteils steuermindernd aus. Für Grund und Boden gewährt der Gesetzgeber keine Abschreibung, wohingegen der Gebäudeanteil bei Fremdvermietung derzeit nach § 7 Abs. 4 EStG mit 2,00 % p. a. über 50 Jahre abgeschrieben werden kann. Ferner wird auf die gesonderte Abschreibungsmöglichkeit des mitveräußerten Inventars hingewiesen. Für die steuerliche Kaufpreisaufteilung und ihre Durchsetzbarkeit übernimmt die Verkäuferin keine Garantie.

Die Einnahmen, Ausgaben und Abschreibungen fließen bei entgeltlicher Vermietung in die persönliche Steuererklärung des Anlegers ein. Der prospektierte Erwerb einer Immobilie, auch in Verbindung mit dem Beitritt zu einer Vermietergemeinschaft (Mietpool), stellt nach unserer Einschätzung im vorliegenden Fall keine modellhafte Gestaltung im Sinne von § 15b EStG dar (Anm.: Steuerstundungsmodell). Es sollen keine steuerlichen Vorteile in Form negativer Einkünfte aufgrund einer modellhaften Gestaltung erzielt werden (vgl. u. a. Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums vom 17.07.2007).

2.5 Finanzierung

Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages für ein Apartment in Heilbronn sollte der Erwerber seine Finanzierung entweder durch Eigenmittel und/oder eine Finanzierungszusage seines Kreditinstituts sichergestellt haben. Ein bindender Kreditvertrag sollte jedoch erst nach bestätigter Reservierungszusage der Verkäuferin oder nach rechtswirksamem Kaufvertragsabschluss unterzeichnet werden, um das Risiko einer anderweitigen Zwischenveräußerung und eines Kreditvertragsrücktritts zu vermeiden. Sofern es aufseiten des Kreditnehmers zu keinen Vertragsverletzungen kommt, sind die Konditionen der Finanzierung innerhalb der vertraglichen Vereinbarungen fixiert. Jedoch kann es nach der Kreditvertragslaufzeit zu geänderten Konditionen einer Anschlussfinanzierung kommen. Die Wahl eines Finanzierungskonzepts sollte immer auf die langfristige Einkommens-, Steuerund Vermögenssituation des Anlegers ausgerichtet sein. Auch sollten die Nebenkosten des Erwerbs und der Finanzierung berücksichtigt werden, wobei die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg derzeit 5,00 % des Kaufpreises beträgt und die Notar- und Grundbuchkosten zwischen ca. 1,50 % und 2,00 % des Kaufpreises liegen.

Die eventuellen Kosten der Finanzierung sind dem Kreditvertrag zu entnehmen, ggf. sind auch die Kosten für eine Grundschuldbestellung und -eintragung zu berücksichtigen. Kreditinstitute verlangen i. d. R. neben der grundbuchlichen Belastung des Kaufgegenstandes oder einer anderen dinglichen Sicherheit auch die persönliche Haftungsunterwerfung des Kreditnehmers (siehe auch Abschnitt 5.6). Bei vorzeitiger Kreditablösung vor Ablauf der Kreditvertragslaufzeit, z. B. bei Verkauf der Immobilie, kann die Bank eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer verlangen.

3. Rechtliche Hinweise

3.1 Kaufvertrag, Angebot und Annahme, Vertragsgestaltung

Mit Unterzeichnung des schriftlichen, notariell beurkundeten Kaufvertrages kommt ein für Käufer und Verkäufer rechtlich bindender Kaufvertrag wirksam zustande. Beide Vertragsparteien sind ab diesem Moment grundsätzlich unwiderruflich an die vertraglichen Bestimmungen gebunden. Lediglich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bestehen für den Käufer Möglichkeiten zum Rücktritt vom Vertrag, wenn der Verkäufer seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommt.

In den Fällen, in welchen für das projektierte Bauvorhaben noch keine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt, behält sich der Verkäufer ein vertragliches Rücktrittsrecht vor. Übt der Verkäufer dieses Rücktrittsrecht aus, so muss er dem Käufer die im Zuge der Beurkundung des Vertrages entstandenen Kosten (Notargebühren, Grundbuchamt etc.) und die Kosten, die für die Rückabwicklung des Vertrages entstehen, zurückerstatten. Weitere Kosten und Aufwendungen des Käufers (z. B. Rechtsund Steuerberatungskosten, Finanzierungskosten und –gebühren, Nichtabnahmeentschädigung etc.) werden dem Käufer hingegen nicht vom Verkäufer erstattet.

Sollten sich nach Vertragsabschluss die Kaufmotive oder die mit dem Kauf verfolgten Absichten ändern oder sich sonstige Änderungen der Verhältnisse bei einer der Vertragsparteien ergeben, so hat dies keinen Einfluss auf die Wirksamkeit und Verbindlichkeit des abgeschlossenen, unverändert fortbestehenden Vertrages.

Gibt der Kaufinteressent, z. B. um sich die Chancen auf Abschluss eines Kaufvertrages zum Erwerb eines bestimmten Objekts zu sichern, zunächst nur ein notarielles Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages ab, so unterliegt dieses Angebot einer Bindungsfrist von – normalerweise – 4 (vier) Wochen. Erfolgt innerhalb dieser Frist die Annahme dieses Angebots durch den Verkäufer, so kommt mit der Annahme ein rechtskräftiger Kaufvertrag mit den oben geschilderten Wirkungen zustande.

Die Abgabe eines notariellen Kaufangebots verpflichtet den Verkäufer jedoch nicht zu dessen Annahme. Für den Fall, dass das notarielle Angebot durch den Verkäufer nicht angenommen wird, kommt kein Kaufvertrag zustande. In diesem Fall trägt der Käufer alle durch die Angebotsbeurkundung entstandenen Kosten, unabhängig davon, dass er die von ihm verfolgten Anlageziele nicht mehr erreichen kann.

Es ist deshalb grundsätzlich und dringend zu empfehlen, im Fall der Abgabe eines notariellen Erwerbsangebots dieses zuvor im Detail – auch inhaltlich - mit dem Verkäufer abzustimmen, um das Risiko einer Ablehnung des Angebots zu minimieren.

3.2 Abwicklung der Teilung, Grundbuchstand

Abhängig vom Zeitpunkt der notariellen Beurkundung kann die aktuelle Grundbuchsituation noch nicht den endgültigen und geplanten rechtlichen Verhältnissen entsprechen, die vertraglich gemäß den Bestimmungen im Kaufvertrag von dem Verkäufer geschuldet werden. Möglicherweise ist die noch ausstehende Teilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum noch nicht endgültig vollzogen und grundbuchlich noch nicht eingetragen. Auch der sonstige grundbuchliche Vollzug (z. B. die Eintragung der Änderung der Eigentumsverhältnisse) kann mit Verzögerungen verbunden sein.

Um dem Verkäufer dennoch die zur Bauwerkserrichtung notwendige Liquidität zu sichern und den Baufortschritt nicht zu verzögern, ist der Verkäufer in derartigen Fällen dennoch berechtigt, den Kaufpreis – entsprechend Baufortschritt – auch schon vor Vorliegen aller Zahlungsvoraussetzungen fällig zu stellen, sofern er im Gegenzug dem Käufer eine entsprechende Sicherheit (z. B. durch eine Bürgschaft nach § 7 MaBV) leistet.

Trotz der Vereinbarung des wirtschaftlichen Besitzübergangs (Übergang von Nutzen und Lasten auf den Käufer) nach Kaufpreiszahlung erfolgt der eigentumsrechtliche Übergang (Eigentumsübertragung, sogenannte „Auflassung“) erst mit der Eigentümerumschreibung im Grundbuch.

Der Größe und Komplexität der Wohnanlage geschuldet und unter Berücksichtigung der verkaufstechnischen Erfordernisse bezogen auf den Gesamtgebäudekomplex und die Vielzahl der Wohnungen und Käufer müssen in den individuellen Kaufverträgen vom einzelnen Käufer dem Notar und den Notariatsangestellten umfangreiche Vollzugsvollmachten erteilt werden, damit im Rahmen der Vertragsabwicklung die Grundbuchverhältnisse geregelt, Anträge und Erklärungen abgegeben oder geändert werden können, ohne dass hierzu jeder Käufer jeweils persönlich anwesend sein muss.

Diese Vollmachten sind beschränkt auf die Notariatsangestellten, die von diesen Vollmachten nur im Rahmen der schriftlich getroffenen, beurkundeten Regelungen und Beschränkungen Gebrauch machen dürfen. In seltenen Fällen ist es jedoch schon vorgekommen, dass Ämter oder Behörden Umfang oder Formwirksamkeit derartiger Vollmachten angezweifelt oder für unzureichend gehalten haben.

Für diesen Fall ist im Kaufvertrag die Verpflichtung des Käufers enthalten, z. B. durch die Erteilung von Genehmigungs- oder Zustimmungserklärungen zum Vollzug eventueller grundbuchmäßiger und behördlicher Anträge mitzuwirken. Diese Mitwirkung kann ausnahmsweise auch einmal mit der Wahrnehmung eines Behörden- oder Notartermins durch den Käufer verbunden sein. Wenn die Notwendigkeit eines derartigen (ausnahmsweisen) Termins vom Verkäufer verursacht wurde, so trägt auch der Verkäufer die hierdurch entstehenden Kosten.

4. Risikohinweise

4.1 Risikofaktoren im Bereich des Bauträgers/Verkäufers

Im Fall der Insolvenz des Bauträgers oder z. B. wegen verweigerter Lastenfreistellung im Grundbuch durch grundbuchlich gesicherte Gläubiger kann es im schlimmsten Fall soweit kommen, dass der notariell beurkundete Vertrag trotz seiner Wirksamkeit nicht vollzogen werden kann. In diesem Fall muss der Vertrag rückabgewickelt werden. Der Käufer kann in diesem Fall seine Anlageziele nicht umsetzen und muss dennoch getragene Nebenkosten des Erwerbs und der Finanzierung bzw. der Nichtabnahme der bewilligten Finanzierungsmittel selbst tragen, ohne dass eine Möglichkeit besteht, diese vom Verkäufer erstattet zu bekommen.

Im Fall einer Insolvenz des Bauträgers während der Bauphase kann die Gefahr des Baustillstandes Mietpoolgebestehen; insbesondere können bereits an den Bauträger geleistete Kaufpreisraten nicht mehr durch diesen zurückgezahlt werden (abgesehen davon, dass ja auch durch den entsprechenden Baufortschritt bereits ein gewisser, im Idealfall adäquater Gegenwert geschaffen wurde). Dies könnte es für den Käufer notwendig machen, am Kaufvertrag festzuhalten und das Projekt gemeinsam mit den übrigen Käufern durch ein anderes Bauunternehmen zu ggf. erhöhten Preisen und mit Verzögerung fertigzustellen.

Im Fall eines bereits vollzogenen Kaufvertrages und übergegangenen Eigentums an den Käufer haftet der Grundbesitz für diverse Kosten, wie z. B. öffentliche Lasten und Abgaben, und belastet somit das Miteigentum des Käufers. Bei Gewährleistungsansprüchen (etwa im Fall von Baumängeln) könnte der Bauträger/die Verkäuferin nicht mehr in Anspruch genommen werden. Falls die Verkäuferin im Rahmen einer Insolvenz entsprechende Rückstände aus der Zeit vor Übergang hinterlassen haben sollte, kann es ebenso zur Geltendmachung beim Käufer als neuem Eigentümer kommen.

Die an der Errichtung des Objekts in Heilbronn beteiligten Unternehmen, insbesondere die Bauträgerin Fa. weisenburger projekt GmbH, ist seit 45 Jahren erfolgreich tätig und hat in dieser Zeit ca. 200 Objekte realisiert.

Sie verfügt über ein fachlich hochqualifiziertes Team von Mitarbeitern und externen Dienstleistern wie z. B. Architekten, Statikern, Fachingenieuren, Geologen etc. und langjährig für sie tätige ausführende Bauunternehmen (Generalunternehmer und Subunternehmer).

Nichtsdestoweniger können jedoch nicht alle – auch allgemeine – Risiken ausgeschlossen werden, auf die vorsorglich hingewiesen werden soll.

Die Bauträgerin Fa. weisenburger projekt GmbH ist im Rahmen ihrer satzungsgemäßen Geschäftstätigkeit bestimmten, dem Markt immanenten, nicht ausschließbaren Risiken ausgesetzt. Die Verwirklichung dieser Risiken könnte erheblich nachteilige Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb der Bauträgerin Fa. weisenburger GmbH zur Folge haben und damit ihre Fähigkeit beeinträchtigen, ihre Verpflichtungen aus den von ihr eingegangenen Verträgen zu erfüllen.

4.2 Risikofaktoren im Bereich Mietpool

Der Beitritt zu einem Mietpool sorgt zwar für eine gewisse finanzielle Absicherung des Vermietungsrisikos, wenn das Objekt nicht selbst genutzt werden soll. Auf der anderen Seite stehen aber auch nicht unerhebliche Risiken, auf die nachfolgend hingewiesen werden muss: Das Hauptrisiko besteht darin, dass dem Erwerber die uneingeschränkte, freie Verfügung über seine Wohnung genommen wird. Die Mitgliedschaft in der Mietpoolgesellschaft verhindert die eigene lukrative Fremdvermietung des Sondereigentums auf eigene Rechnung.

Der einzelne Eigentümer partizipiert nicht nur an den gemeinschaftlichen Einnahmen des Pools, sondern hat auch Mietausfälle und die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschafts- und Sondereigentums solidarisch zu tragen.

Leerstände anderer Wohnungen, soweit sie über den hierfür einkalkulierten Betrag hinausgehen, oder auch ein unterdurchschnittlicher Mietertrag der anderen Wohnungen können somit zu einer Verringerung des Mietertrages aus der eigenen, zum vereinbarten Mietpreis fremdvermieteten Wohnung führen.

Dies gilt auch in Bezug auf sonstige Kosten, insbesondere Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums, die ein Wohnungseigentümer sonst selbst zu tragen hat, da diese durch den Beitritt zu einem Mietpool auf alle Mitglieder der Mietpoolgesellschaft umgelegt werden. Der jeweilige Eigentümer erhält somit nicht die tatsächlich für seine Wohnung erzielten Mieteinnahmen, sondern lediglich eine anteilige Ausschüttung aus dem Mietpool, die nach Abzug der Verwaltungskosten sowie der Kosten für die Instandhaltungsrücklage möglicherweise unterhalb der für sein Sondereigentum erzielbaren Mieterträge liegt. Darüber hinaus sind im Fall der Unterdeckung des Mietpools entsprechende Nachzahlungen an die Gemeinschaft zu leisten.

Ein weiteres Risiko liegt darin, dass die Kündigung der Mitgliedschaft in der Mietpoolgesellschaft nicht ohne Weiteres möglich ist und die Einflussmöglichkeiten des Eigentümers auf die Vermietung und Verwaltung seines Sondereigentums nur sehr eingeschränkt möglich sind. Einflussmöglichkeiten auf den Vermietungsstand der übrigen im Pool befindlichen Wohnungen bestehen gar nicht.

5. Grundlagen und Besonderheiten eines Mietpools

Mit dem Abschluss des Kaufvertrages verpflichtet sich jeder Käufer auch zum Eintritt in einen WEG-Verwaltervertrag mit einem Verwalter, der gesellschaftlich und personell mit der für die Vertriebssteuerung beauftragten Fa. DEMIWO Holding GmbH verflochten ist. Der erste Verwalter ist von der Bauträgerin als erster „Globaleigentümerin“ bestimmt. Das Muster des Verwaltungsvertrages können Sie bei uns anfordern.

Zur optimalen koordinierten Mietverwaltung und Risikominimierung verpflichtet sich der Käufer ferner zum Beitritt zu einer Mietpoolgesellschaft in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Deren Geschäftsführer gehört der Mietpoolgesellschaft als Mitglied an und ist ebenfalls gesellschaftlich und personell mit der für die Vertriebssteuerung beauftragten Fa. DEMIWO Holding GmbH verflochten. Das Muster des Mietpoolvertrages können Sie bei uns anfordern.

5.1 Mietpool

Das erworbene Apartment wird durch den Mietpool vermietet, der die Miteinnahmen an die Mietpoolgesellschafter im Verhältnis ihrer Beteiligung ausschüttet. Dadurch werden Mietausfälle auf alle Mietpoolgesellschafter verteilt, wodurch sich das Risiko auf die gesamte Gemeinschaft verteilt. Im Gegenzug tragen die Gesellschafter anteilig die mit dem Mietpool verbundenen Kosten, z. B. für die Vergütung des Verwalters.

Der Beitritt zum Mietpool ist eine zur Risikoverteilung und -minimierung entworfene Sicherheitsvorkehrung. Im Mietpool werden sowohl die Höhe der erzielten Mietpreise, eventuelle Mietausfälle wie auch Kosten im Sondereigentum mithilfe des Mietpoolverteilerschlüssels nivelliert.

Hierdurch kommen jedoch einzelne höhere Mieterträge nicht direkt dem jeweiligen Apartmenteigentümer zugute, sondern der Mietpoolgesellschaft.

Ein Austritt aus der Mietpoolgesellschaft ist zur wechselseitigen Sicherstellung nur auf Basis der vertraglichen Bestimmungen möglich.

5.1.1 MIETPOOL UNTERDECKUNG WÄHREND DER BAUPHASE FÜR BAUABSCHNITT II

Eine Nachschusspflicht für den Fall einer Unterdeckung bis zur Fertigstellung und Vermietung des Gesamtobjekts durch die Gesellschafter der Mietpoolgesellschaft besteht nicht.

5.2 Vermietung

Im Fall des Ersterwerbs ist das zu erwerbende Apartment im Idealfall bereits von der Verkäuferin vor Kaufvertragsvollzug aufgrund der erteilten Vollmachten bzw. Anweisungen aus dem Mietpoolvertrag vermietet; der Käufer übernimmt das Apartment deshalb ggf. in bereits vermietetem Zustand.

Möglicherweise ist im Fall der Beendigung eines Mietvertrages die Anschlussvermietung nicht direkt an das vorangegangene Mietvertragsende möglich, weshalb es zu einem vorübergehenden Leerstand des Apartments kommen kann, was zu einem vorübergehenden Ausfall der Mieteinnahmen (Nettokaltmiete und die bei der Vermietung umlagefähigen Nebenkosten, Heiz- und Betriebskosten) führen kann, die in der Zeit des Leerstands zwar in der Risikosphäre des jeweils betroffenen Sondereigentums begründet liegen, deren Ausfallrisiko jedoch von der Mietpoolgesellschaft als Solidargemeinschaft getragen wird und die entsprechend anteilig auf alle Mitglieder der Mietpoolgesellschaft verteilt werden.

5.3 Höhe der erzielten Mietpreise und Ausfall

Die prospektierten Mietpoolerträge wurden auf Basis einer grundsätzlichen Markteinschätzung schätzweise ermittelt. Eine Gewähr für die Erzielung oder die nachhaltige Erzielbarkeit dieser Mietpreise wird nicht übernommen. Der Mietpoolvertrag beinhaltet keine Mietgarantie.

Bei eventuellen Nachvermietungen kann es nachfragebedingt zu höheren oder auch niedrigeren Mietpreisen kommen, wodurch sich die Gesamteinnahmesituation verändern kann. Ebenso können Leerstände den Miet- bzw. Mietpoolertrag negativ beeinflussen. Auch langfristig haben die Entwicklung des Mietmarktes und der Wohnanlage sowie die anlagenspezifischen Merkmale, wie z. B. Ausstattung und Zustand, Grundriss und Apartmentgröße, wesentlichen Einfluss auf die Einnahmen aus Vermietung.

Die Durchsetzbarkeit eventuell beabsichtigter Mieterhöhungen ist nicht nur durch rechtliche Bestimmungen definiert, sondern auch durch die Marktakzeptanz der geforderten Mieterhöhung. Unabhängig hiervon kann die Geltendmachung von Mieterhöhungsverlangen u. U. zu Kündigungen durch den hiervon betroffenen Mieter führen und damit zur Notwendigkeit einer Anschlussvermietung. Die dann zu erzielenden Mietpreise orientieren sich am lokalen Markt.

Eine (vollständige oder teilweise) Nichtzahlung der Miete kann eine gerichtliche Geltendmachung der rückständigen Mietforderung sowie die Einreichung einer Räumungsklage erforderlich machen. Die zur Abschwächung dieses Risikos vom Mieter oder einem Bürgen zu stellende Mietsicherheit deckt normalerweise nur einen Teil dieses Ausfalles ab.

Auch im Fall eines berechtigten Anspruchs gegen einen Mieter sind die Kosten der Forderungsbeitreibung vorerst vom Eigentümer bzw. dem Mietpool zu tragen. Es kann jedoch – z. B. im Fall der Insolvenz oder Unauffindbarkeit des Mieters bzw. dessen Bürgen – zu teilweisen oder vollständigen Ausfällen, sowohl hinsichtlich der Hauptforderungen als auch der Kosten, kommen. Dieses Risiko soll durch sorgfältige Auswahl der Mieter so gering wie möglich gehalten werden.

Auch diese Ausfallrisiken werden von der Mietpoolgesellschaft als Solidargemeinschaft getragen, also entsprechend anteilig umgelegt.

5.4 Kosten der Bewirtschaftung und Instandhaltung, Rücklagen

Die gesetzlichen umlagefähigen Neben- bzw. Betriebskosten werden bei vermietetem Wohnraum vom Mieter getragen. Bei diesem Wohnheimprojekt ist vorgesehen, diese Kosten pauschal mit den Mietern abzurechnen. Nichtumlagefähige Neben- bzw. Betriebskosten sind u. a. die Kosten der Instandhaltung sowie Verwaltungskosten, diese sind vom Eigentümer als Mietpoolgesellschafter zu tragen. Zudem wird von der Wohnungs- bzw. Teileigentümergemeinschaft ebenso im Rahmen der Mietverwaltung eine Instandhaltungsrücklage gebildet, die ebenfalls nicht auf die Mieter umlagefähig ist. Inwieweit Rücklagen den tatsächlichen Bedarf abdecken, kann nicht vorhergesagt werden. Es kann insofern zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung bzw. der Gesellschafterversammlung der Mietpoolgesellschaft über Rücklageerh.hungen oder Sonderumlagen kommen. Ebenso sind die Kosten für WEG- und Mietpoolverwaltung nur innerhalb der vertraglichen Vereinbarungen fixiert und können sich demnach auch ändern.

Die Mietpoolgesellschaft kommt i. d. R. für Maßnahmen auf, die der Sicherstellung der Vermietbarkeit einzelner Apartments im Sondereigentum dienen. Hierzu werden – z. B. bei eventuell notwendig werdenden Renovierungsarbeiten nach Mieterauszug – die Aufwendungen von der Mietpoolgesellschaft übernommen. Es kann vorkommen, dass die Liquiditätsreserven der Mietpoolgesellschaft für anstehende Maßnahmen nicht ausreichen. Im Falle des Eintritts derartiger Risiken müssen die Maßnahmen z. B. von laufenden Mieteinnahmen, zu Lasten der monatlichen Ausschüttungen, oder durch Nachschussforderungen an die Mietpoolgesellschafter bestritten werden.

5.5 Liquiditätsverschiebung beim Mietpool, Vorauszahlungen, Abrechnungen

Vorauszahlungen des Mieters, Hausgeldzahlungen des Eigentümers und Mietpoolausschüttungen erfolgen i. d. R. auf Basis von Wirtschaftsplänen bzw. pauschalierten Abschlagszahlungen, über die zu festgelegten Zeitpunkten, i. d. R. jährlich, eine Abrechnung erfolgt. Hierbei kann es zu Schwankungen des Liquiditätsstroms kommen, z. B. durch Unterdeckungen, Nachzahlungen oder Ausschüttungen. Bei der Aufstellung der monatlich pauschalierten Abschlagszahlungen aus dem Mietpool an die Eigentümer werden i. d. R. Sicherheits- und Liquiditätsabschläge einkalkuliert, die eventuell notwendig werdende Reserven für Mietausfälle und notwendige Ausgaben abdecken sollen.

Insofern kann es während der pauschalierten Auszahlungen dazu kommen, dass die tatsächlich dem Eigentümer zustehenden Überschüsse nicht vollständig ausgeschüttet werden, sondern erst im Rahmen der Jahresabrechnung als Restzahlung fließen oder auch auf Grundlage eines Beschlusses der Mietpoolgesellschaft eine andere Verwendung finden. Ebenso können die einkalkulierten Reserven nicht ausreichen und im Rahmen von Nachschussforderungen der Mietpoolgesellschaft von den teilnehmenden Eigentümern eingefordert werden. Die Planung einer Bewirtschaftung von Immobilieneigentum sollte deswegen nie ohne persönliche Liquiditätsreserven erfolgen.

5.6 Kumulierte Risiken, weitere Hinweise, Aktualisierungen, Beratungsausschluss

Die vorstehend in Abschnitt 4. Risikohinweise geschilderten einzelnen Risiken müssen nicht singulär eintreten, mehrere davon können ggf. auch kumuliert bzw. gleichzeitig eintreten. Dies kann somit auch zu einer Kumulation von Ausfällen mit erheblichen Vermögensverlusten des Anlegers bis hin zum Totalverlust – auch über das Anlageobjekt selbst hinaus – führen.

Bei der vorstehenden Zusammenstellung haben wir uns um eine transparente und gegliederte Darstellung von Risiken bemüht, uns wegen des Prospektumfangs jedoch nur auf u. E. wesentliche Aspekte beschränkt. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass diese Darstellungen keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben.

Ebenso können sich nach Prospektherausgabe wesentliche Faktoren, der Kenntnisstand oder die Rechtslage ändern. Wir sind in derartigen Fällen weder verpflichtet, bereits herausgegebene Prospekte wieder einzuziehen noch herausgegebene Prospekte nachträglich zu ändern.

Für über den Prospektinhalt hinausgehende Auskünfte steht die Prospektherausgeberin jedem Erwerbsinteressierten gerne zur Verfügung.

Die Prospektherausgeberin übernimmt für sonstige Aspekte wie Rechtslage, Steuerliches oder Prognosen keine Haftung.

Die Prospektherausgeberin erteilt auch keine Beratung, weder Rechts-, noch Steuer,- oder Finanzanlageberatung, sondern beschränkt sich auf die Erteilung von wesentlichen Informationen, die für den potentiellen Erwerber bei der Entscheidungsfindung relevant sein können.

Dem Anleger bzw. Käufer wird geraten, sich von Vertrauenspersonen mit entsprechendem fachlichem Hintergrund (z. B. Rechtsanwalt, Steuerberater, Bausachverständiger) in seiner Entscheidungsfindung beraten zu lassen.

6. Allgemeines, Haftungsausschluss, Prospektverantwortung

Unsere Exposés dienen lediglich zur Erstinformation über das Objekt und dazu, einen Überblick und eine Vorschau über geplante Bauvorhaben zu vermitteln. Unsere Exposés und die darin enthaltenen Angaben beruhen auf Angaben des Verkäufers bzw. Initiators des Projekts und dem aktuellen Stand der Planungen, sie sind möglichen Änderungen zugänglich und stellen grundsätzlich kein Angebot zum Abschluss eines Erwerbsvertrages dar.

Die aus dem Prospekt zu entnehmenden Informationen sind deshalb erst dann als vollständig anzusehen, wenn der Erwerbsinteressent die Entwürfe der abzuschließenden Verträge erhalten hat. Maßgeblich für einen eventuellen Vertragsabschluss und die tatsächliche Bauausführung sind ausschließlich die behördlich genehmigten Pläne, der Inhalt der letzten Fassung der notariellen Baubeschreibung und die Festlegung des notariellen Erwerbsvertrages nebst dessen Anlagen und Bezugsurkunden.

6.1 Praktische Hinweise zur weiteren Abwicklung

Wenn Sie sich nach sorgfältigem Studium des Prospektes und aller erforderlicher weiterer Informationen und Unterlagen zum Erwerb eines oder mehrerer Apartments entschließen, ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages und der damit in unmittelbarem Zusammenhang stehenden weiteren Verträge und Erklärungen notwendig. Erst durch diesen notariell beurkundeten Vertrag entsteht eine für beide Vertragsparteien bindende Verpflichtung über den Verkauf und die Übertragung der in Rede stehenden Apartments.

6.2 Prospektverantwortung,
Angabenvorbehalte und Verjährung

6.2.1 Prospektangaben

Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu den angebotenen Immobilien erteilt. Von dem Prospektherausgeber, anderen Prospektbeteiligten oder dem Verkäufer der Eigentumswohnung wird gegenüber den am Erwerb Interessierten keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung erbracht.

Soweit solche Beratungsleistungen empfohlen werden oder der Erwerbsinteressent Beratungsbedarf hat, muss jeder Interessent einen von ihm zu beauftragenden Fachberater konsultieren.

Alle Prospektangaben, Zahlenbeispiele und Prognosen wurden mit Sorgfalt und nach bestem Wissen auf Basis der zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bekannten oder erkennbaren Sachverhalte erstellt und stellen alle zu diesem Zeitpunkt aus Sicht des Prospektherausgebers wesentlichen Umstände dar. Sie beruhen auf dem derzeitigen Stand und zum Teil auf bereits abgeschlossenen Verträgen, verbindlichen Vertragsangeboten oder auf Vertragsentwürfen. Grundlage bilden die Angaben der vorgesehenen Vertragspartner und sonstigen Beteiligten zum Objekt, die gegenwärtig geltenden zivil- und steuerrechtlichen Vorschriften, einschlägige Standards der Immobilien- und Baubranche und Erlasse sowie der Praxis der Finanzverwaltung.

6.2.2 Änderungen

Die in unseren Exposés enthaltenen Informationen über die Bauausführung, Baugestaltung, Flächengestaltung und Raumaufteilung können aufgrund eventueller späterer oder geänderter behördlicher Auflagen oder technischer Notwendigkeiten Änderungen unterworfen sein, die zum Zeitpunkt der Exposéerstellung noch nicht bekannt waren.

Wesentliche Änderungen, die zu einer wesentlichen Änderung der dargestellten Nutzungsmöglichkeit führen, können von uns durch Exposénachträge berücksichtigt werden. Wir sind jedoch nicht verpflichtet, bereits ausgehändigte Exposés nachträglich zu korrigieren.

Ebenso bleiben Änderungen in der technischen und/oder handwerklichen Bauausführung, Änderungen der vorgesehenen Materialien und Baustoffe sowie der Installationen, die wirtschaftlich oder aus bautechnischen Gründen zweckmäßig sind oder notwendig werden, vorbehalten, soweit sich dadurch keine wesentlichen Veränderungen im Vergleich zur Planung oder zur dargestellten Nutzungsmöglichkeit ergeben und sich diese Änderungen nicht wertmindernd auswirken.

Bauart- oder bauausführungsbedingte Änderungen hinsichtlich der Baumasse, Baumaße und Flächen, insbesondere der angegebenen Wohn- und Nutzflächen, sind möglich. Die angegebenen Maße sind grundsätzlich Rohbaumaße.

Planungs- und Berechnungsgrundlagen können sich jedoch jederzeit ändern. Dasselbe gilt für die Darstellung der Prognoseergebnisse, da es sich um die Darstellung zukünftiger Entwicklungen handelt. Derartige Abweichungen können ihre Ursache insbesondere in der Änderung der Gesetzgebung, der derzeitigen Finanzverwaltungspraxis sowie der Rechtsprechung haben. Darüber hinaus können sich Änderungen durch die wirtschaftliche Gesamtentwicklung oder relevante wirtschaftliche Teilbereiche, insbesondere im Hinblick auf den Wohnimmobilienmarkt, ergeben.

6.2.3 Illustrationen

Die in unseren Exposés enthaltenen bildlichen Darstellungen sind großenteils keine fotografischen Abbildungen existierender Objekte, sondern computertechnisch erzeugte Illustrationen und Visualisierungen, die dazu dienen sollen, eine Vorstellung über das zu erstellende Objekt und dessen Gestaltungsmöglichkeiten zu vermitteln.

Sie sind nur als Vorschläge, Entwürfe bzw. Muster zu verstehen und nicht als wesentliche Elemente im Sinne einer verbindlichen Baubeschreibung. Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann hiervon abweichen.

Unsere Wohneinheiten werden komplett möbliert verkauft. Die in unseren Exposés wiedergegebenen Einrichtungsgegenstände und die abgebildeten Innenansichten von Wohnungen oder Räumen, auch von Möblierungen oder sonstigen Einrichtungen und Einbauten, entsprechen dem Planungsstand zum Zeitpunkt der Prospekterstellung und stellen somit Gestaltungs- bzw. Einrichtungsvorschläge dar. Gegenstand des Erwerbsvertrages oder der Leistungspflicht des Verkäufers sind die in der endgültigen Baubeschreibung detaillierten Beschreibungen.

Gleiches gilt für die auf Grünflächen, Freiflächen, Terrassen oder Balkonen abgebildeten Bepflanzungen, Lauben, Pergolen oder sonstigen Außenanlagengestaltungen.

6.2.4 Prospektverantwortung

Die Erzielung der erwarteten wirtschaftlichen und/oder steuerlichen Ergebnisse sowie die wirtschaftliche und/oder steuerliche Entwicklung im Zusammenhang mit dem zu erwerbenden Wohneigentum fällt nicht in den Risiko- oder Verantwortungsbereich des Verkäufers. Eine Haftung für den tatsächlichen Eintritt prognostizierter Ergebnisse kann ebenso wenig übernommen werden wie eine Haftung für den Eintritt ggf. verfolgter steuerlicher Ziele. Solche Umstände sind auch nicht Geschäftsgrundlage dieses Angebots.

Auch die angefertigten Musterkalkulationen enthalten keine verbindliche Berechnung zur Ermittlung der Anlagerendite oder gar ein Renditeversprechen. Diese Musterkalkulationen beruhen auf Schätzungen und auf Erfahrungswerten aus vorangegangenen vergleichbaren Objekten und stellen lediglich eine nach bestem Wissen erstellte, jedoch unverbindliche Prognose dar.

Ebenso wenig kann eine Gewähr dafür übernommen werden, dass die steuerliche, baufachliche oder mietrechtliche bzw. mietwirtschaftliche Praxis zukünftig keinen Veränderungen unterliegt.

Prospektherausgeber ist die DEMIWO Holding GmbH. Die Namensnennung von Gesellschaftern, Organen oder gesetzlichen Vertretern – auch von beteiligten Unternehmen – erfolgt ausschließlich zur Information über die Vertretungs- und Beteiligungsverhältnisse. Eine persönliche Vertrauenswerbung wird damit nicht bezweckt. Die Inanspruchnahme eines besonderen persönlichen Vertrauensverhältnisses ist mit dieser Nennung nicht verbunden.

Ersatzansprüche wegen unrichtiger oder unvollständiger Prospektangaben gegen den Prospektherausgeber oder sonstige Beteiligte verjähren nach Ablauf eines Jahres nach Kenntniserlangung von einem Prospektfehler oder einer Unvollständigkeit des Prospekts, spätestens jedoch drei Jahre ab Erwerb der Eigentumswohnung.

Die auf den Angaben der Vertragspartner beruhenden Prospektangaben wurden von den Vertragspartnern nach bestem Wissen und Gewissen gemacht, vom Prospektherausgeber in dem ihm möglichen Umfang auf Plausibilität überprüft, nicht jedoch auf deren inhaltliche oder fachliche Richtigkeit. Die Vertragspartner des Prospektherausgebers haften für die diesen zuzurechnenden Prospektangaben im Rahmen und nach Maßgabe der geltenden Gesetze und geschlossenen Verträge. Im Übrigen ist die Haftung auf vorsätzliche oder grob fahrlässige Schadensverursachung und den Ersatz des unmittelbaren Schadens beschränkt, soweit der Schaden nicht auf der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit beruht.

Angaben oder Zusicherungen, die vom Inhalt dieses Prospekts abweichen, sind für keinen der Prospektbeteiligten verbindlich, wenn sie nicht vom Prospektherausgeber schriftlich bestätigt worden sind. Die mit der Vermittlung der angebotenen Apartments beauftragten Unternehmen und Personen sind nicht zur rechtsgeschäftlichen Vertretung des Prospektherausgebers oder des Objektveräußerers oder zur Annahme von Zahlungen oder sonstigen Leistungen ermächtigt. Sie können auch keine verbindlichen Zusagen oder Nebenabreden vereinbaren.